Ảnh QC Trái
Ảnh QC phải

Công tác nghiệm thu và bàn giao căn hộ chung cư tại một số nước trên thế giới

24/09/2018

  1. THÁI LAN

Ở Thái Lan, một chung cư được đăng ký xây dựng và phát triển theo Đạo Luật Chung cư B.E 1979 và được sửa đổi lần gần đây nhất vào năm 2008. Đạo Luật này được đặc trưng bởi quyền sở hữu cá nhân của các chủ căn hộ và quyền sở hữu chung của các khu vực chung trong tòa nhà.

Mặc dù quá trình mua một căn hộ chung cư ở Thái Lan là khá đơn giản, tuy nhiên vẫn có một số bước cần lưu ý.

Điều cần lưu ý khi mua một căn hộ chung cư đó là thuế. Nếu bước này đã được tính toán kỹ trước đó sẽ giúp người mua tiết kiệm được nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Ngoài ra, nắm rõ quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ được quy định trong Đạo luật chung cư sẽ giúp bạn tự tin hơn nếu phải đối mặt với những bất đồng từ phía công ty quản lý chung cư.

Phí bảo trì và quỹ dự phòng rủi ro

Đảm bảo rằng bạn đã kiểm tra trong hợp đồng phí bảo trì hàng tháng và quỹ dự phòng rủi ro là bao nhiêu. Điều này nên được làm rõ trong tất cả các hợp đồng mặc dù một số đơn vị có thể bỏ qua điều này. Hãy yêu cầu người bán làm rõ loại phí này trong hợp đồng hoặc bạn có thể lấy nó trực tiếp từ công ty quản lý chung cư.

Đạo luật chung cư quy định rằng phí bảo trì phải phù hợp với tỷ lệ không gian mà bạn sở hữu. Như vậy, nó được tính trên mỗi mét vuông căn hộ mà bạn sở hữu. Số tiền này cũng được đăng ký theo Quy tắc và Điều lệ của nhà chung cư tại Văn phòng địa chính có liên quan.

Bất kỳ sự thay đổi nào cũng phải được thỏa thuận với đa số phiếu bầu (ba phần tư) trong số tất cả các chủ sở hữu chung của tòa nhà và phải thông qua các Quy tắc và Điều lệ sửa đổi đã đăng ký tại Văn phòng địa chính để có hiệu lực.

Quy tắc và Điều lệ

Cần có được một bản sao của các Quy tắc và Điều lệ của chung cư trước khi bạn quyết định mua bất động sản. Theo Đạo luật chung cư, ít nhất, nên bao gồm những điều sau đây:

  • Tên của chung cư hợp pháp nên chứa các từ “chung cư hợp pháp”;
  • Mục tiêu: Chung cư hợp pháp được đăng ký hợp lệ sẽ có tư cách là một pháp nhân và có mục tiêu quản lý cũng như duy trì tài sản chung với quyền thực hiện bất kỳ hành vi nào vì lợi ích của các mục tiêu nói trên. Tuy nhiên, nó phải phù hợp với nghị quyết của các chủ sở hữu theo quy định của Đạo luật này.
  • Vị trí văn phòng quản lý chung cư;
  • Các chi phí mà các chủ sở hữu phải trả trước;
  • Quản lý tài sản chung;
  • Các tài sản chung và cá nhân sẽ được sử dụng như thế nào;
  • Tỷ lệ sở hữu tài sản chung mà mỗi chủ sở hữu đã xác định trong đơn đăng ký;
  • Tỷ lệ các khoản thanh toán về thuế và nghĩa vụ của các chủ sở hữu;
  • Các báo cáo khác theo quy định.

Ngoài ra, có rất nhiều điều khác mà người mua cũng nên cân nhắc xem có phù hợp với mong đợi và cuộc sống của mình hay không. Các Quy tắc và Điều lệ này chắc chắn không phải là tài liệu thú vị mà thường dài và phức tạp. Đôi khi, không có bản dịch tiếng Anh hoặc nếu có cũng rất khó để làm rõ nghĩa.

Theo nguyên tắc chung, mọi thứ cần chú ý có thể bao gồm những điều sau đây:

  1. Hạn chế đối với thú nuôi;
  2. Hạn chế về độ tuổi của trẻ em có thể sử dụng hồ bơi hoặc các cơ sở khác;
  3. Hạn chế đỗ xe;
  4. Hạn chế về các loại vật liệu lát sàn, rèm cửa sổ, các vật liệu bao bọc ban công;
  5. Hạn chế sử dụng các phương tiện giải trí tại các khu vực chung;
  6. Hạn chế âm thanh hoặc tiếng ồn.

Bên cạnh đó, theo Đạo luật chung cư, hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tối thiểu phải bao gồm:

  • Vị trí của khu đất và diện tích đất của chung cư;
  • Vị trí, diện tích và số liệu liên quan đến căn hộ như chiều rộng, chiều dài và chiều cao;
  • Tỷ lệ sở hữu tài sản chung;
  • Họ tên của người có quyền sở hữu căn hộ;
  • Đăng ký quyền và hành vi pháp lý;
  • Chữ ký của cán bộ có thẩm quyền;
  • Được đóng dấu bởi cán bộ có thẩm quyền;

Biết rõ pháp nhân quản lý tại chung cư

  • Hãy chắc chắn rằng một công ty quản lý tốt và có uy tín đang chăm sóc mọi thứ tại chung cư của bạn một cách có trật tự và minh bạch.
  • Các đồng sở hữu có thể muốn chỉ định một người quản lý mới nếu 50% đồng sở hữu trong một cuộc họp nhà chung cư đồng ý.
  • Bạn cũng có thể yêu cầu sao kê tài khoản của pháp nhân để đảm bảo rằng mọi thứ đều trong trật tự và không có quỹ nào đang bị bòn rút hoặc có thanh toán bất thường. Điều này rất quan trọng vì các khoản phí bạn đóng góp có thể giúp duy trì và đảm bảo giá trị tài sản của bạn trong thời gian dài.
  • Đôi khi, có thể cần một khoản chi phí cho những sửa chữa bất ngờ. Trong thực tế, Đạo luật chung cư quy định rằng, chi phí này chỉ được thông qua khi có sự chấp thuận của ba phần tư đại biểu trong một cuộc họp chung. Trước khi bạn bỏ phiếu, hãy kiểm tra chi phí đó có thực sự chính đáng hay không, bạn có thể yêu cầu tất cả các thông tin liên quan đến chi phí phát sinh này.
  • Bên cạnh đó, Đạo luật chung cư cũng cho phép các đồng chủ sở hữu thành lập một Ủy ban chủ sở hữu để giám sát việc quản lý của pháp nhân. Số lượng thành viên không được nhiều hơn 9 và có thể bao gồm bất kỳ người đồng sở hữu chung cư nào được bầu trong một cuộc họp chung của tất cả các đồng sở hữu.
  • Lưu ý rằng quyền biểu quyết của người đồng sở hữu được xác định bởi tỷ lệ không gian sở hữu trong tòa nhà.

Khiếu nại

  • Thật khó để tránh khỏi những mâu thuẫn trong quá trình sinh sống. Nếu bạn có khiếu nại, hãy nêu ra ý kiến của mình. Các khiếu nại phổ biến bao gồm: vật nuôi ồn ào, chỗ đỗ xe được sử dụng không hợp lý, nhạc bật quá lớn hoặc các thành viên ủy ban chủ sở hữu hành động mang tính tự quyết và thiên vị.
  • Đạo luật chung cư quy định cuộc họp nhà chung cư phải được tổ chức ít nhất mỗi năm một lần, nhưng trên thực tế, cuộc họp này có thể diễn ra thường xuyên hơn nếu được yêu cầu.
  • Bạn có thể đưa ra các khiếu nại của mình tại cuộc họp chung cư này. Nếu không muốn công khai ý kiến theo cách này, bạn có thể giải tỏa những bất bình của mình theo phương pháp khác trong phạm vi pháp nhân.
  • Bạn có thể khiếu nại trực tiếp đến những người liên quan hoặc qua hòm thư khiếu nại.
  • Nếu bạn đã cố gắng sử dụng các cách kiếu nại trên nhưng không được giải quyết, bạn có thể trực tiếp đàm phán, hòa giải, nhờ người phân xử hoặc trong trường hợp khó khăn nhất, đó là kiện tụng.
  1. ẤN ĐỘ

Mỗi khu chung cư có Hiệp hội chủ sở hữu riêng để đảm bảo việc bảo trì và các tiện nghi của căn hộ. Nhưng trước khi thành lập Hiệp hội chủ sở hữu thì đây là nhiệm vụ của Chủ đầu tư và có một quỹ bảo trì phục vụ cho mục đích này. Sau khi hoàn thành dự án và thành lập Hiệp hội chủ sở hữu, Chủ đầu tư cần bàn giao số tiền còn lại, tài khoản quỹ bảo trì và tiền lãi đã thu được.

Danh sách việc cần kiểm tra khi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư

Hiệp hội chủ sở hữu cần phải nhận tài liệu và tài khoản đã được kiểm toán từ chủ đầu tư khi nhận bàn giao căn hộ. Sau đây là danh sách các công việc mà chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao cho Hiệp hội chủ sở hữu:

Bản vẽ mặt bằng sàn đã được phê duyệt: Chủ đầu tư phải bàn giao bản vẽ mặt bằng sàn đã được phê duyệt cho Hiệp hội chủ sở hữu khi bàn giao căn hộ.

Bản sao Bản vẽ thiết kế tòa nhà và bản vẽ đã được phê duyệt: Tất cả các bản vẽ thiết kế tòa nhà cần phải được chính quyền phê duyệt. Chủ đầu tư phải bàn giao bản sao này cho Hiệp hội để chứng minh rằng căn hộ và tất cả các tiện nghi gắn liền được xây dựng theo đúng thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Văn bản chấp thuận (No objection Certificate - NOC) từ chính quyền địa phương: Văn bản chấp thuận (NOC) chỉ được cấp cho một căn hộ hoặc tòa nhà khi nó không đi ngược lại những giao ước đã được chứng nhận. Chủ đầu tư phải bàn giao NOC về vấn đề ô nhiễm, điện, nước và phòng cháy chữa cháy cần thiết cho Hiệp hội chủ sở hữu.

Giấy chứng nhận hoàn thành (CC): Một căn hộ hoặc tòa nhà không thể được đưa vào sử dụng nếu không có Giấy chứng nhận hoàn thành. Việc cấp Giấy chứng nhận hoàn thành sẽ đảm bảo rằng chủ đầu tư đã xây dựng tòa nhà theo kế hoạch được phê duyệt. Chủ đầu tư phải bàn giao Giấy chứng nhận hoàn thành cho Hiệp hội.

Chuyển giao kết nối tiện ích: Chủ đầu tư có nhiệm vụ bàn giao các tiện ích gắn liền với công trình xây dựng khi bàn giao. Trong trường hợp chủ đầu tư không chuyển giao được kết nối tiện ích thì cần cung cấp NOC cho Hiệp hội chủ sở hữu để kết nối tiện ích như kết nối điện và nước.

Bàn giao các tài liệu: Bàn giao các tài liệu như tài liệu đăng ký gốc, bản vẽ, phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền, v.v cho Hiệp hội.

Các tài liệu và công việc khác cần bàn giao: 

  • Tài khoản của quỹ bảo trì và tiền lãi
  • Chi tiết tiền gửi, nếu có
  • Chi tiết liên quan đến thuế căn hộ
  • Chi tiết bảo hiểm cho tòa nhà
  • Bàn giao tiền còn lại
  • Bàn giao phòng văn phòng, cửa hàng bách hóa, hồ sơ, tài liệu, v.v cho Hiệp hội
  • Hợp đồng hoặc thỏa thuận chi tiết với công ty bảo trì và dịch vụ bảo vệ
  • Giấy chấp thuận của Ban Điện lực phục vụ công tác đổi tên
  • Danh sách các tiện nghi trong căn hộ
  • Danh sách các dịch vụ được cung cấp bởi chủ đầu tư sau khi bàn giao căn hộ
  • Bàn giao phòng chức năng, bãi đỗ xe, hồ bơi và các tiện nghi khác cho Hiệp hội
  • Hợp đồng các vấn đề về cấu trúc
  • Phân bổ và đánh dấu bãi đỗ xe
  • Các sửa chữa hoặc dịch vụ (đối với bất kỳ ngôi nhà nào, nếu chủ sở hữu yêu cầu)

Sau khi Hiệp hội chủ sở hữu được thành lập, Chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho Hiệp hội chủ sở hữu. Theo đạo luật, các chủ sở hữu căn hộ được quyền tạo thu nhập từ các khu vực chung và các cơ sở trong căn hộ, tuy nhiên trong một số trường hợp, Chủ đầu tư giữ lại một số khu vực tạo ra nguồn thu nhập mà không bàn giao cho Hiệp hội chủ sở hữu. Khi Chủ đầu tư không bàn giao đầy đủ hoặc từ chối bàn giao căn hộ và các tiện ích sau khi hoàn thành việc xây dựng cho Hiệp hội chủ sở hữu, Chủ đầu tư đó có thể bị khởi kiện.

  1. NHẬT

Tại Nhật Bản, quá trình bàn giao một căn hộ thường diễn ra ba giai đoạn:

Kiểm tra

Quá trình kiểm tra thường diễn ra như sau:

 Một nhân viên từ nhà thầu xây dựng sẽ cùng bạn kiểm tra xem tất cả các thiết bị trong phòng có hoạt động như dự định hay không, đồng thời cũng giải thích một số chức năng cơ bản. Một số thiết bị quan trọng thường được kiểm tra bao gồm hệ thống khóa tự động, camera, hệ thống sưởi ấm sàn, ổ khóa, hệ thống an ninh, hệ thống thông gió 24 giờ, ...

            Hầu hết các chủ sở hữu đều thực hiện bước này một cách nhanh chóng, tuy nhiên, một số có thể thuê một người quản lý tài sản chuyên nghiệp đi cùng bởi vì người quản lý chuyên nghiệp có thể nhìn thấy những lỗi mà chủ sở hữu không nhận thấy.             Một số điều có thể phải sửa chữa bao gồm: lớp giấy dán tường, bụi bẩn trên tường hoặc ở những nơi khó nhìn thấy, thiết bị trong phòng tắm hoặc bồn rửa lắp đặt lỗi, những vết trầy xước nhỏ, dư lượng sơn trên khu vực ban công, ...

            Do luật pháp yêu cầu chủ đầu tư bàn giao nhà và trang thiết bị cho chủ sở hữu trong tình trạng nguyên sơ nên việc kiểm tra là cơ hội tốt để phát hiện những lỗi cần sửa chữa. Tiếp theo, thường là giải thích và tham quan các khu vực chung như phòng rác, khu vực đỗ xe, tủ khóa, hộp thư và các tiện ích cao cấp, vị trí phòng chờ, sky lounges ... Sau đó, việc kiểm tra sẽ kết thúc với việc ký các biên bản cần thiết và sắp xếp thời gian kiểm tra lại trong trường hợp có một số sai sót cần được sửa chữa.

Kiểm tra lại

Như đã đề cập ở trên, việc kiểm tra lại là cơ hội để chủ sở hữu hoặc người quản lý tài sản xác nhận rằng các sai sót của căn hộ đã được ký xác nhận trong biên bản đã được sửa lại một cách thích hợp trước khi bàn giao thực tế. Khi việc kiểm tra lại hoàn tất, chìa khóa sẽ thực sự được giao cho bạn.

Một điều cần biết là, hầu hết các căn hộ chung cư mới đều được bảo hành hai năm, trong thời gian đó, nếu chủ sở hữu phát hiện bất kỳ khiếm khuyết nào vẫn sẽ được sửa chữa miễn phí bởi chủ đầu tư. Họ cũng sẽ gửi các bản khảo sát cho các chủ sở hữu trong khoảng thời gian này, đó là cơ hội để chủ sở hữu báo cáo các khiếm khuyết cần khắc phục. Những khiếm khuyết lớn liên quan đến cấu trúc xây dựng, tường ... bảo hành lên đến 10 năm.

Bàn giao

      Vào ngày bàn giao này, chủ sở hữu sẽ chính thức nhận chìa khóa căn hộ mới của mình nếu mọi thủ tục đã được hoàn tất.

      Tất cả các chìa khóa đều có số sê-ri. Những số sê-ri này phải được xác nhận bởi chủ đầu tư và chủ sở hữu trước khi chúng được chuyển giao.

      Chủ sở hữu thường sẽ gặp đại diện từ chủ đầu tư, đại lý bán hàng cũng như nhân viên của đơn vị quản lý tòa nhà điền vào các tài liệu liên quan. Một số tài liệu quan trọng bao gồm: tài khoản ngân hàng bạn đăng ký trả phí quản lý tòa nhà hàng tháng, quỹ dự trữ sửa chữa và các phí khác như phí gửi xe. Đây thường là hình thức thanh toán duy nhất được chấp nhận. Ngoài ra, chủ sở hữu sẽ nhận được thông tin về nơi để mở tài khoản tiện ích và số điện thoại của các đơn vị cung cấp dịch vụ internet, ...

  1. Áo

      Những lưu ý khi mua và sở hữu một căn hộ tại Áo:

      Phí pháp lý

      Ở Áo, một luật sư được ủy quyền hoặc Công chứng viên có thể đại diện cho cả người mua và người bán. Đôi khi, người mua chỉ định luật sư tư vấn cho mình - điều này là không cần thiết nhưng có thể khiến người mua an tâm. Trong trường hợp này, luật sư của bên mua sẽ liên lạc trực tiếp với người được ủy thác của bên bán. Phí pháp lý là 3% trên tổng giá mua.

      Luật sư được ủy quyền có trách nhiệm soạn thảo Thỏa thuận mua bán, Thỏa thuận Cho thuê, Hợp đồng Quản lý, ... bằng tiếng Đức và tiếng Anh cũng như chuẩn bị tất cả các tài liệu cần thiết để chuyển quyền sở hữu hợp pháp cho bên mua. Người được ủy quyền có nghĩa vụ tư vấn pháp lý, tập hợp các khoản thanh toán và chuyển tiền thanh toán theo từng giai đoạn cho bên bán theo hợp đồng. Người được ủy quyền cho bên mua và bên bán trong suốt quá trình, được coi như một nhân chứng độc lập.

      Thỏa thuận mua bán

      Với giao dịch là người nước ngoài, Thỏa thuận mua bán (the Sale and Purchase Agreement - SPA) và tất cả các tài liệu cần thiết để chuyển quyền sở hữu hợp pháp được soạn thảo bằng tiếng Đức và tiếng Anh, được bên mua và bên bán ký với sự hiện diện của Công chứng viên. Bên mua sẽ nhận được một bản sao của SPA qua đường bưu điện và được yêu cầu ký trước một Công chứng viên (không phải là luật sư) tại quốc gia cư trú của họ, sau đó sẽ gửi cho Văn phòng Ngoại giao để được đăng ký. Hầu hết mọi người sẽ chọn ký tại Đại sứ quán Áo tại quốc gia của họ vì có thể áp dụng Hiệp ước Apostille (một hình thức xác thực ban hành các văn bản để sử dụng tại nước khác) để đẩy nhanh quá trình.

      Chi phí cho việc mua căn hộ

      Chi phí cho việc mua căn hộ ở Áo là 7,6% tổng giá mua. Người mua thanh toán phí ủy thác sau khi SPA đã được ký kết. Phí được tính như sau:

  • Thuế đất (Stamp Duty) là 3,5% giá mua
  • Phí Đăng ký trong Sổ đăng ký Đất đai là 1,1%
  • Phí pháp lý của người được ủy thác là 3% + VAT (hoàn thuế GTGT)
  • Chi phí tòa án, phí hành chính - khoảng 150 euro.

      Bãi đậu xe

      Mỗi căn hộ phải được mua tối thiểu một không gian trong bãi đỗ xe.

      Bàn giao căn hộ

      Bạn sẽ được liên lạc trước hai tuần, hẹn một ngày chính xác để bàn giao căn hộ chính thức. Nếu bạn không thể có mặt trực tiếp, Luật sư được ủy quyền và kiểm sát viên được chỉ định sẽ đại diện cho bạn.

      Tại thời điểm bàn giao, căn hộ sẽ được trang bị đầy đủ với tất cả các thiết bị theo thiết kế do chủ sở hữu lựa chọn.

      Gói đồ nội thất đầy đủ bao gồm trong giá mua. Tất cả đều được thể hiện chi tiết trong bảng thông số kỹ thuật xây dựng và nội thất.

      Chủ đầu tư bảo hành 3 năm cho các khiếm khuyết không lường trước được. Một báo cáo sẽ được lập về bất kỳ khiếm khuyết nào được tìm thấy tại thời điểm bàn giao.           Mọi vấn đề sẽ được giải quyết trong vòng sáu tuần.

      Các bảo hành được đảm bảo cho căn hộ như sau:

  • 10 năm cho mái che
  • 5 năm cho các hệ thống cơ khí (sưởi ấm, điện, thang máy)
  • 5 năm cho các công trình còn lại bao gồm cả mặt ngoài của tòa nhà
  • 2 năm đối với các thiết bị điện
  • Hơn nữa, Luật Xây dựng Áo cho phép áp dụng Thời hạn hiệu lực 30 năm đối với tất cả các khiếm khuyết tiềm ẩn.

      Sau khi bàn giao căn hộ

      Phí WEG

      Phí WEG là phí nhà chung cư mà chủ sở hữu phải thanh toán hàng tháng với Công ty quản lý cơ sở. 

      Công ty Quản lý cơ sở đại diện cho Hiệp hội Chủ sở hữu trước khi bàn giao căn hộ để quản lý đồng hồ đo điện, nước và sưởi ấm vào ngày bàn giao và chỉ định người chăm sóc tiện ích, nhà cung cấp bảo trì, và đảm bảo tòa nhà có bảo hiểm đầy đủ.

      Tổng chi phí hoạt động của tòa nhà được chia theo tỷ lệ giữa Hiệp hội chủ sở hữu theo quy mô tài sản của mỗi chủ sở hữu. Đây là những khoản phải trả hàng tháng. Tỷ lệ phí dịch vụ công cộng được xác định bởi một giám định viên dựa trên các điều khoản được nêu chi tiết trong Thỏa thuận mua bán của từng căn hộ. Chi phí sưởi ấm, nước và điện của căn hộ riêng lẻ được tính theo tên của chủ sở hữu, vì vậy chủ sở hữu có thể thấy chính xác những gì mình đang sử dụng và thanh toán hàng tháng.

      Thông thường, chi phí ước tính là 6 Euro/m² một căn hộ mỗi tháng. Ước tính bao gồm các dịch vụ sau:

  • Hệ thống sưởi
  • Nước thải
  • Điện và chiếu sáng ở các khu vực chung
  • Quản lý chất thải
  • Bảo hiểm xây dựng
  • Dịch vụ chăm sóc
  • Dọn tuyết
  • Vệ sinh khu vực chung
  • Làm sạch ống khói
  • Hợp đồng bảo dưỡng hệ thống sưởi
  • Hợp đồng bảo trì thang máy
  • Bảo trì các khu vực chung
  • Internet
  • Truyền hình cáp
  • Chi phí kiểm toán
  • Quỹ dự phòng rủi ro để bảo trì trong tương lai

      Vào cuối năm, chi phí sẽ được thanh toán bởi mỗi căn hộ theo mức sử dụng thực tế. Nếu bạn đã trả thừa, bạn sẽ được hoàn lại tiền và nếu bạn đã trả đủ, bạn sẽ được lập hóa đơn.

      Thuế

      Chính quyền địa phương tính thuế trên đất của tòa nhà, một phần trong số đó sẽ được chủ sở hữu thanh toán trực tiếp. Thuế đất là một khoản tiền mà chủ sở hữu sẽ phải thanh toán hàng năm.

Dịch: Thu Hà