Ảnh QC Trái
Ảnh QC phải

Dịch vụ và bảo trì: Hệ thống mặt dựng tường kính

24/09/2018

Quản lý cơ sở (FM) thành công thường được hiểu là bảo trì một tòa nhà với chi phí thấp nhất có thể, hoạt động trong nguồn vốn thường niên thực tế và tránh được việc sửa chữa khẩn cấp với chi phí cao. Quản lý một toà nhà đơn hay một khu phức hợp nhiều tòa, người quản lý cơ sở (FMS) đều phải lên kế hoạch trước cho việc bảo trì thường xuyên, các sửa chữa cần thiết cũng như thay thế tối đa các thành phần bao bọc bên ngoài tòa nhà.

Khi tiến hành việc bảo dưỡng hệ thống mặt dựng bên ngoài tòa nhà, ta cần thiết kế một kế hoạch bảo trì để thực hiện. Đó là cách quản lý dễ dàng cho hệ thống mặt dựng bên ngoài tòa nhà và phát triển một chương trình bảo dưỡng tiếp diễn, cải tiến liên tục. Chương trình có thể được sử dụng để đánh giá các điều kiện hiện có; nhận dạng các mục cần thay thế, sửa chữa, bảo trì; và tạo lập vốn cũng như tiến độ thực hiện. Quan trọng hơn, đây là cách để quản lý chi phí bằng việc thiết lập các ưu tiên, xác định tiến độ công việc hiệu quả nhất, và tìm ra những vấn đề nhỏ trước khi chúng trở nên nghiêm trọng.

CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VÀ HIỆU ỨNG

Các nỗ lực bảo trì thường tập trung vào việc ngăn nước ở bên ngoài các bộ phận thiết yếu khác. Tương tự, việc sửa chữa cũng thường xuyên nhắm tới mục đích tái thiết các hạng mục bị hư hại do dính nước. Do đó, việc quản lý nước (chống thấm) là khía cạnh quan trọng nhất của việc thiết kế, bảo trì và sửa chữa dự án. 

Tất cả hệ thống mặt dựng tường kính đều có mục đích là để ngăn nước. Tuy nhiên, hệ thống mặt dựng đúng đắn cũng được thiết kế dưới giả thiết rằng nước có thể ngấm vào trong. Việc nhận diện và bố trí quy trình thoát nước bên trong hệ thống mặt dựng tường kính là tiêu chí cực kỳ quan trọng để đánh giá mức độ thành công trong việc bảo trì và sửa chữa hệ tường kính bên ngoài.

Tất cả các vật liệu bên ngoài tòa nhà hiện nay, đều có thể (hoặc sẽ) hư hỏng. Các vật liệu hoàn thiện như gạch, bê tông, đá có thể nứt, vỡ; vữa liên kết có thể bị xói mòn; keo trám có thể mất tính đàn hồi và kết dính; tất cả chỉ có thể được sửa chữa hoặc thay thế khi số lượng hư hại lớn xảy ra. Do đó nhu cầu dự phòng là nguyên tắc thiết kế quan trọng, nhưng nó lại chưa được chú trọng.

Công tác dự phòng có thể đạt được qua nhiều phương pháp khác nhau. Ví dụ, hệ thống tường gạch lỗ sẽ sử dụng một hệ thống chớp và máng nước xuyên tường để gom và thoát nước ra ngoài. Mặt khác, hệ thống tường gạch cứng lại sử dụng nhiều lớp gạch để ngăn nước thẩm thấu và hấp thụ một lượng nhỏ nước trong tường. Lượng nước này sẽ thoát ra ngoài qua quá trình bay hơi.

Hai hệ thống tường này có thể nhìn bề mặt giống nhau nhưng lại hoạt động khác hoàn toàn. Lỗi chung của hệ thống tường gạch là các lỗ thoát nước đều bị chặn và bịt kín. Nó làm cho nước không thoát ra được và dẫn tới hậu quả nghiêm trọng.

Một quan niệm sai lầm thường gặp phải là cho rằng tường gạch có thể ngăn nước bằng cách trát kín bề mặt. Khi mà việc trát bề mặt không kín (nước có thể chảy vào các vết nứt và vết vữa xói mòn), thay vì ngăn cản việc ngấm nước, lớp trát này lại ngăn không cho nước đã ngấm vào thoát ra.

DẤU HIỆU

Khi việc bảo trì được thiết kế và thực hiện đúng cách thường xuyên, nó sẽ làm tăng tuổi thọ của hệ thống mặt dựng tường kính. Tuy nhiên, nếu như thực hiện không đúng cách, công tác bảo trì sẽ gây ra hậu quả không mong muốn do không phát hiện được các nguy cơ, qua đó dần làm vấn đề nghiêm trọng hơn.

Điều này được chứng minh bằng số lượng lớp keo được trám để sửa chữa khuyết điểm. Dựa trên sự bảo dưỡng và chi phí cho việc trám các vết nứt, rõ ràng nhân sự thực hiện công tác này đã quá chú trọng vào việc ngăn nước vào mà quên mất rằng liệu nước bên trong chưa thoát ra có bị bịt kín lại.

Người quản lý cơ sở, sau đó, khi có hợp đồng bảo trì chặt chẽ, có thể có cảm giác sai về bảo vệ các điều kiện của tòa nhà. Trong trường hợp đó, các vấn đề chỉ được xác định sau khi nó trở nên rõ ràng và nghiêm trọng.

Để lên kế hoạch và thực hiện các giải pháp bền vững, người quản lý cơ sở cần trao đổi với kỹ sư kiến trúc có kinh nghiệm trong công tác phục hồi hệ thống mặt dựng tường kính để xác định tính chất và mức độ của vấn đề một cách chính xác, phát triển các giải pháp khắc phục hiệu quả về mặt kỹ thuật/thẩm mỹ, các biện pháp hiệu quả về mặt chi phí và xác định các chi phí thi công có thể xảy ra.

Việc khắc phục sự cố tùy thuộc vào việc nhận ra các vấn đề điển hình liên quan đến vật liệu xây dựng và các loại công trình. Dưới đây là một số hướng dẫn chung:

Tường gạch.

Tường gạch bên ngoài nên được kiểm tra thường xuyên các mạch vữa bị lỗi/lão hóa. Sự thoái hóa, gạch nứt/vỡ, và sự ố màu/ngấm nước là những dấu hiệu thoái hóa.

Thành phần căn bản của tường ốp gạch bao gồm: bề mặt bên ngoài, phần kết cấu hoặc “dự phòng” (và khoang giữa 2 lớp), chớp (tránh nước ngấm vào kết cấu từ mạch), và góc hỗ trợ. Các nguyên nhân điển hình dẫn tới lỗi của hệ thống này bao gồm việc không có hoặc không đủ ánh sáng, các lỗ thoát nước bị bịt, các khớp mềm bị hỏng hoặc không thích hợp ở các góc giảm, và vữa trát lỗi.

Đá và bê tông đúc sẵn.

Mặc dù thi công đá đôi khi cũng cần dùng vữa, nó cũng cần bảo trì tương tự các lỗi xảy ra với tường gạch. Bảo trì đá và bê tông bên ngoài chủ yếu xoay quanh việc bảo dưỡng, bảo quản chính xác lớp keo trám. Các mối nối bên ngoài phải được trám giữa các tấm riêng biệt; giữa các cửa sổ, khung và tường ngoài; và giữa bất kỳ hai hoặc nhiều bộ phận cấu tạo lắp bọc tòa nhà. Lựa chọn đúng keo trám dính phù hợp và kỹ thuật ứng dụng là yếu tố quyết định thành công.

Nguyên liệu keo trám nên điều tiết thích hợp với các chuyển động đa dạng khác nhau của hệ thống tòa nhà và liên kết đúng với các vật liệu khác. Khi lắp dựng, nên cân nhắc về giới hạn chiều rộng mối nối, chuẩn bị bề mặt và sự biến động nhiệt độ bên ngoài. Trong quá trình thẩm tra, việc đánh giá tính toàn vẹn của hệ thống neo chốt bổ sung với mối nối keo cũng rất quan trọng.

 Hệ thống cửa và mặt dựng tường kính.

Việc thẩm tra triệt để hệ thống mặt dựng tường kính hoặc cửa sổ bên bắt đầu từ việc khảo sát hệ thống gioăng hoặc keo cho việc phân chia, vỡ hoặc khoảng mở, là nguyên nhân của việc thấm nước và lọt khí. Bất kỳ gioăng, keo nào bị khô, nứt, co ngót và lão hóa phải được thay thế kịp thời. Mặt dựng bao quanh hoặc thanh dọc nên được thẩm tra các dấu hiệu hư hỏng hoặc biến dạng.

Vết mờ hoặc đục trên kính có thể không quan trọng nhưng vẫn không nên bỏ qua. Sự ngưng tụ hơi nước có thể là dấu hiệu của việc hư hại lớp keo bịt và cách nhiệt của kính.

Các công trình mang tính lịch sử và đặc trưng

Các hình dạng và yếu tố trang trí phức tạp có thể gây ra thách thức không nhỏ, đặc biệt khi duy trì hoặc phục hồi các công trình mang tính lịch sử. Nguyên liệu không phổ biến, như đất nung, ngói, và lưới trang trí, có thể không quen thuộc với nhân viên sửa chữa hoặc bảo dưỡng. Trong khi đó, các công nghệ được sử dụng ở đây thường không gặp phải trong xây dựng hiện đại, như độ rộng mương, móng hẹp hoặc các hệ thống neo và kết cấu lỗi thời, là những thách thức về kỹ thuật.

Tình trạng của các công trình đặc trưng và công trình địa phương có thể có các hạn chế khác, các hạn chế liên quan phải được nghiên cứu và điều tiết như một phần của nỗ lực bảo trì và sửa chữa mặt ngoài.

LÊN KẾ HOẠCH BẢO TRÌ

Việc tổ chức và lên kế hoạch cho việc bảo trì mặt dựng như một phần trong quy trình thống nhất về bảo trì và sửa chữa lớp bao bên ngoài tòa nhà là 1 cách căn bản để lên ngân sách cho việc sửa chữa và thay thế các bộ phận.

Tối thiểu, kế hoạch bảo dưỡng sẽ tính đến vòng đời của các vật liệu mặt ngoài khác nhau, sau đó lên kế hoạch cho việc bảo trì và sửa chữa. Các chương trình chi tiết hơn sẽ tổ chức kiểm tra, đặt ra các ưu tiên và giải quyết các vấn đề nhỏ trước khi chúng trở nên nghiêm trọng và làm hệ thống hư hại hoàn toàn, kéo dài tuổi thọ của mặt tiền và toàn bộ tòa nhà.

Thông qua việc chuẩn bị và thực hiện chương trình bảo trì, công việc bảo dưỡng và bảo quản thường xuyên có thể được thực hiện một cách có hệ thống để giảm thiểu sự gián đoạn trong việc sử dụng tòa nhà và tránh các chi phí không lường trước được.

Mục tiêu chương trình

Trong khi một kế hoạch bảo dưỡng lớp bọc ngoài tòa nhà có thể được tổ chức theo bất kỳ cách nào để đáp ứng các nhu cầu cụ thể của quản lý cơ sở, một số kết quả chính có thể bao gồm:

Thiết lập một đường cơ sở bằng cách điều tra các điều kiện mặt ngoài hiện có.

Đánh giá này nên bao gồm việc kiểm tra các thiết kế ban đầu, bản vẽ, và tài liệu của các  lần sửa chữa trước đó. Một công đoạn kiểm tra trực quan hệ thống mặt dựng bên ngoài sau đó hoàn thành tổng quan về các điều kiện hiện tại và các yêu cầu dự kiến bảo trì (điều kiện nêu trong phần đầu "Dấu hiệu" trong bài này). Một báo cáo bằng văn bản về những phát hiện này có thể được coi như là khung chính của chương trình.

Nhận diện các vấn đề hiện có và tiềm năng.

Mỗi vấn đề cần được đánh giá theo mức độ ưu tiên và cấp bách. Các mục an toàn, chẳng hạn như gạch đổ và vỡ nát, phải được giải quyết trước tiên.

Thiết lập nguồn vốn và tiến độ thực hiện.

Kế hoạch bao gồm bảo trì thường xuyên, khắc phục các khu vực có vấn đề tiềm ẩn và sửa chữa hoặc thay thế các yếu tố hư hỏng theo thứ tự ưu tiên. Cùng với thông tin về tuổi thọ vật liệu, điều tra điều kiện có thể hỗ trợ trong việc lên kế hoạch phục hồi các bộ phận chính.

Tạo một công cụ kiểm tra dễ sử dụng bằng cách lên thời gian biểu kiểm tra. Kiểm tra thường xuyên xác định thời điểm vật liệu hết hạn sử dụng, cho phép lập kế hoạch sửa chữa - và để tránh những sửa chữa khẩn cấp không lường trước, chi phí cao.

Cung cấp một điểm chuẩn để đánh giá tiến độ đạt được mục tiêu. Điều này sẽ giúp các Quản lý cơ sở lên kế hoạch cho các cuộc thẩm tra trong tương lai.

Lên thời gian làm sạch hệ thống mặt dựng bên ngoài. Là một phần của chương trình bảo trì mặt dựng bên ngoài, nên dọn dẹp trước hay sau khi sửa chữa hoặc phục hồi? Bởi vì rất khó để phát hiện được những gì cần phải được sửa chữa trên một bề mặt bị che phủ bởi bụi bẩn, sơn hoặc các loại khác, nên cần phải làm sạch mặt tiền như là một phần của giai đoạn khảo sát của chương trình. Vệ sinh trước khi sửa chữa cung cấp một bề mặt rõ ràng, an toàn để thực hiện công việc.

Tuy nhiên, nếu có sự thẩm thấu xảy ra, việc phun nước vào để làm sạch có thể dẫn tới việc làm nghiêm trọng thêm vấn đề. Trong trường hợp này, việc lên kế hoạch vá và trám kín trước khi làm sạch là lựa chọn an toàn nhất.

Chương trình trong thực tế. Lý tưởng nhất là nên sử dụng dịch vụ bảo trì mặt tiền của đơn vị chuyên nghiệp trong năm đầu tiên để lên ngân sách trong tương lai và xác định các công việc bảo trì, sửa chữa và phục hồi cụ thể trong năm tới.

Trong những năm tiếp theo, chương trình có thể tiếp tục được sử dụng như một công cụ dự báo ngân sách cho lần sắp tới. Có thể coi đây là mốc chuẩn để thực hiện.

Mỗi năm một lần, Quản lý cơ sở nên tiến hành rà soát lại công việc của năm trước, đặt ra các câu hỏi như: Công việc nào đã được thực hiện? Những gì đã bị trì hoãn? Tình trạng hiện tại của vật liệu hoặc các khu vực đã được xác định có vấn đề tiềm ẩn nào không? Các ưu tiên cần được điều chỉnh? Một khi các câu hỏi này đã được trả lời, kế hoạch nên được cập nhật để ghi nhận cho những năm tới.

Bảo dưỡng mặt dựng tường kính là một phần trong việc bảo trì lớp bọc bên ngoài toà nhà. Vì sự xuống cấp của một hệ thống trong tòa nhà có thể ảnh hưởng bất lợi đến các hệ thống khác, bất kỳ chương trình bảo dưỡng và sửa chữa mặt dựng bên ngoài phải được tích hợp vào một kế hoạch lớn hơn cho toàn bộ tòa nhà. Đôi khi, các điều kiện có thể quan sát được, như rò rỉ, có thể xuất hiện.

Để tránh trùng lặp và các sửa chữa không cần thiết, Quản lý cơ sở tiến hành kiểm tra thường xuyên và ghi nhận các khu vực thấm nước đáng kể, có thể tư vấn với các chuyên gia về thiết kế có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng để xác định các nguyên nhân cơ bản của vấn đề. Bằng cách đó, công tác khắc phục thích hợp có thể được đưa vào kế hoạch khôi phục cơ bản. Với một chương trình nghiên cứu kỹ lưỡng và tích cực thực hiện chương trình bảo trì mặt dựng bên ngoài như là một phần của kế hoạch bọc công trình, Quản lý cơ sở có một công cụ vô giá để xác định các mục tiêu bảo trì và phục hồi và phác thảo các bước cần thiết để tiếp cận chúng.

Kadlubowski, AIA (r.kadlubowski@hoffarch.com) lãnh đạo văn phòng Washington, DC của Hoffmann Architects, Inc. Với vai trò là phó chủ tịch và thiết kế cấp cao, ông giám sát các dự án mặt dựng tường kính và có nhiều kinh nghiệm trong việc đánh giá, duy trì, và phục hồi tất cả các bộ phận của hệ thống bao bọc tòa nhà.

Mr. Richard P. Kadlubowski, AIA

Phát hành trên ấn bản của Today’s Facility Manager

Người dịch:  Hà Thanh Tùng,

Phó Giám đốc Công ty CP Huyndai Aluminum Vina